Gewerbemietrecht

Im Gewerbemietrecht finden die den Mieter schützenden Regelungen des Wohnraummietrechts keine Anwendung. Dennoch setzt die Rechtsprechung der Vertragsfreiheit auch im Gewerbemietrecht häufig Grenzen. Bei der Abfassung von gewerblichen Mietverträgen gilt es zudem Besonderheiten der jeweiligen Nutzung - zum Beispiel Altlastenrisiken, notwendige Wegerechte, behördliche bzw. gesetzliche Nutzungseinschränkungen, Konkurrenzschutz, Betriebspflichten - und deren Auswirkungen zu berücksichtigen.

Entwurf und Verhandlungen von
Pacht- und Mietverträgen

Gerne entwickeln wir zusammen mit Ihnen einen individuell auf Ihre Bedürfnisse angepassten Pacht- oder Mietvertrag
und unterstützen Sie bei den Verhandlungen.

Prüfung bestehender Pacht- / Mietverträge auf Kündigungsmöglichkeiten wegen Schriftformverstößen

Werden Pacht- oder Mietverträge für eine Laufzeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen, so bedürfen diese der Schriftform. Wird die Schriftform nicht eingehalten, so kann der Vertrag - frühestens zum Ablauf des ersten Vertragsjahres - jederzeit ordentlich gekündigt werden. Das Schriftformerfordernis gilt auch für sämtliche Nachträge und Vertragsergänzungen. Eine einzige kleine Ergänzung, die nicht der notwendigen Schriftform entspricht, kann den gesamten Vertrag “infizieren“ und es dem Vertragspartner ermöglichen, sich vorzeitig von einem unliebsam gewordenen Pacht- oder Mietvertrag zu lösen.

Da der Käufer einer vermieteten Immobilie nach der Eigentumsübertragung in die bestehenden Pacht- oder Mietverträge als Vermieter eintritt, sollte der Käufer die bestehenden Verträge noch vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages auf solche vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten prüfen lassen. Unwirtschaftliche Verträge können ggf. vorzeitig gekündigt werden, um eine Neuvermietung zu besseren Konditionen zu erreichen.  Wirtschaftliche Verträge hingegen sollten eine sichere Laufzeit bieten, damit der Käufer die Einnahmen in seine Rendite- bzw. Finanzierungsplanung verlässlich einplanen kann.

Für Mieter oder Pächter bietet die Schriftformkündigung ebenfalls Chancen und Risiken. Im schlimmsten Fall sind bei einer Kündigung wegen fehlender Schriftform durch den Vermieter oder Verpächter Investitionen des Mieters / Pächters in das Mietobjekt verloren, bevor sie sich amortisieren konnten. Auch der Mieter bzw. Pächter kann jedoch einen Verstoß gegen die Schriftform ggf. nutzen, um einen unliebsam gewordenen Vertrag lange vor Ablauf der Laufzeit zu beenden.

Wir prüfen Ihre bestehenden Pacht- / Mietverträge bzw. die im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages auf Sie als Käufer übergehenden Pacht- Mietverträge auf Einhaltung der Schriftform sowie auf ggf. bestehende Kündigungsmöglichkeiten und vertreten Sie gerne auch in den Verhandlungen.

Absicherung von Nutzungsrechten durch Dienstbarkeiten

Pacht- und Mietverträge mit einer vereinbarten Festlaufzeit können im Rahmen der Insolvenz des Grundstückseigentümers vom Insolvenzverwalter nach § 109 Abs. 1 InsO auch dann ordentlich gekündigt werden, wenn die von den Parteien vereinbarte Festlaufzeit noch lange nicht erreicht ist. Ein ähnliches Kündigungsrecht steht dem Erwerber bei einer Zwangsversteigerung des Grundstückes nach § 57a ZVG zu. Im schlimmsten Fall sind dann Investitionen des Mieters bzw. Pächters in das Mietobjekt verloren, bevor sie sich amortisieren konnten. Der Mieter / Pächter hat daher ein großes Interesse daran, das Mietobjekt trotz einer Kündigung gem. § 109 Abs. 1 InsO bzw. 57a ZVG weiter betreiben zu können. Diese Möglichkeit bietet die sog. Mieterdienstbarkeit, die dem Mieter / Pächter als beschränkte persönliche Dienstbarkeit das Recht gibt, das Mietobjekt für die Dauer der vereinbarten Festlaufzeit auch dann zu betreiben, wenn der Pacht- bzw. Mietvertrag nach § 109 Abs. 1 InsO oder § 57a ZVG gekündigt wurde.

Bei der Beendigung des Vertrages aus anderen Gründen muss der Mieter / Pächter die Mieterdienstbarkeit unter Umständen löschen lassen.

Gerne unterstützen wir Sie bei der Formulierung einer Regelung zur Eintragung einer Mieterdienstbarkeit oder bei der Durchsetzung Ihres Löschungsanspruches.

Beendigung von Pacht- und Mietverträgen durch Kündigung oder Aufhebungsvereinbarung

Oftmals führen Vertragsverstöße oder Meinungsverschiedenheiten über die Bedeutung einzelner Vertragsregelungen, aber auch der vergebliche Versuch, sich mit dem Vertragspartner über eine Anpassung der Konditionen zu einigen, zu dem Wunsch, den Vertrag zu beenden. Gerne prüfen wir Ihre Miet-/Pachtverträge auch über die Möglichkeiten einer Kündigung wegen fehlender Schriftform hinaus auf Beendigungsmöglichkeiten und unterstützen Sie bei der Formulierung von Aufhebungsvereinbarungen und den Verhandlungen.

Durchsetzung/Abwehr von Ansprüchen aus dem Pacht- / Mietverhältnis wie z.B. Räumungs- und Herausgabeanspruch, Zahlungsanspruch und Anspruch auf Instandhaltung und Instandsetzung sowie Schadensersatz

Auch perfekt formulierte Verträge können manchmal nicht verhindern, dass die Parteien Ansprüche aus dem Vertragsverhältnis gerichtlich durchsetzen, bzw. sich gegen unberechtigt geltend gemachte Ansprüche wehren müssen. Wir vertreten Sie auch bundesweit vor den Gerichten und unterstützen Sie bei der Durchsetzung bzw. der Abwehr von Ansprüchen aus dem Pacht- / Mietvertrag.

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